É muito comum em algumas cidades, que no momento da realização da compra e venda de imóveis, o cartório de notas responsável por expedir a escritura pública de compra e venda e cobrar o ITBI, obrigue o comprador a lançar como base de cálculo o maior valor entre: i) valor venal do imóvel com base no valor de referência (considerado como o valor de mercado do bem), ou; ii) o valor de IPTU do imóvel, baseado geralmente na planta genérica de valores.
As consequências deste ato é que a administração pública sempre cobra um valor que não necessariamente reflete a negociação da compra e venda do imóvel, assim, por vezes, é utilizado como base de cálculo, valor maior do que o negociado, que habitualmente são feitos por estimativas de chamadas “pautas fiscais” e acarretam que o contribuinte pague um valor de imposto maior do que o legalmente está obrigado.
Por essa razão é que o Poder Judiciário se deparou ao longo dos anos com um grande volume de ações discutindo a validade da utilização da tabela de referência ou mesmo a planta genérica de valores como base de cálculo da cobrança do ITBI, em detrimento do contrato que baseia o negócio em si.
Recentemente a discussão que se perfaz há anos teve a formação de um precedente vinculante (Tema 1.113), logo é de rigor que o contribuinte possa ter esse direito reconhecido pelo Poder Judiciário, vejamos:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Essa decisão deve ser muito celebrada pelos proprietários de imóveis, pois permite contestar a base de cálculo mais elevada que aquela efetivamente prevista no contrato de compra e venda, podendo exigir a restituição/repetição dos valores pagos a maior referente a aquisições ocorridas nos últimos 5 (cinco) anos.
A equipe tributária do LBC Advogados, está sempre atenta às mais recentes teses e acontecimentos no mundo jurídico, visando levar ao seu cliente, prestação jurídica de ponta e altíssimo nível.
Por: Daniel de L. M. Nascimento
